Elk jaar valt de aanslag met de WOZ-waarde van je woning op de mat, en voor de meeste mensen is dat een getal dat ze even bekijken en dan wegleggen. Dat is zonde, want die waarde werkt door in meer dan alleen de gemeentelijke belasting, en hij is te controleren.
GBLT doet het voor Zwolle
De gemeente Zwolle heeft de heffing en inning van de gemeentelijke belastingen en de uitvoering van de WOZ ondergebracht bij GBLT, het gezamenlijke belastingkantoor van een aantal gemeenten en waterschappen in deze regio. Je aanslag komt dus van GBLT en niet van het stadskantoor, en ook je bezwaar en je vragen over de waarde gaan daarheen.
Wat de WOZ-waarde is
De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van je woning op de waardepeildatum, die altijd 1 januari van het jaar ervoor is. Het is dus een terugblik en geen weergave van wat je huis vandaag zou opbrengen. Er wordt uitgegaan van een woning in lege staat, vrij van huur en van gebruik, wat verklaart waarom een verhuurde woning dezelfde waarde kan krijgen als een woning waar je zelf in woont.
Waar de waarde in doorwerkt
- De onroerendezaakbelasting die je als eigenaar betaalt.
- De waterschapsheffing voor de eigenaren van gebouwd bezit.
- Het eigenwoningforfait in je aangifte inkomstenbelasting.
- De erfbelasting, als een woning wordt geërfd.
- De maximale huurprijs bij woningen in het gereguleerde segment.
Hoe de waarde wordt bepaald
Er wordt gerekend met een model dat verkopen van vergelijkbare woningen in de omgeving als basis neemt, en dat corrigeert voor verschillen in oppervlakte, perceel, bouwjaar, ligging, staat van onderhoud en bijgebouwen. In een stad als Zwolle betekent dat dat een woning in Assendorp langs andere referenties wordt gelegd dan een woning in Stadshagen of een pand aan een gracht in de binnenstad.
Het taxatieverslag lezen
Bij je aanslag hoort een taxatieverslag dat je online kunt inzien. Daar staan de kenmerken van je woning en de woningen waarmee is vergeleken. Controleer eerst de harde gegevens, want daar zitten de meeste fouten. Klopt de gebruiksoppervlakte, klopt het perceel, staat er een dakkapel of een aanbouw in die er niet is, en staat er juist een garage niet in die er wel staat. Kijk daarna of de vergelijkingsobjecten echt lijken op jouw huis.
Redenen waarom een waarde te hoog kan zijn
- Achterstallig onderhoud dat niet is meegenomen.
- Geluidsbelasting van een drukke weg, het spoor of een uitgaansgebied.
- Een erfpachtsituatie of een beperkt recht dat niet is verwerkt.
- Een monumentenstatus met de bijbehorende beperkingen.
- Een verbouwing die nog niet af was op de peildatum.
Bezwaar maken
Je maakt bezwaar bij GBLT binnen zes weken na de dagtekening van de aanslag. Doe het zelf, want dat kost je niets en het is niet ingewikkeld. Beschrijf per punt wat er niet klopt en onderbouw het met foto’s, met een offerte voor herstel of met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond de peildatum. Bureaus die dit gratis voor je aanbieden verdienen hun geld aan een vergoeding die de overheid moet betalen, en zijn niet nodig.
Een te lage waarde is niet altijd gunstig
Een lagere WOZ betekent minder belasting, maar hij speelt ook een rol bij de erfbelasting, bij de maximale huur en soms bij financieringsvragen. Verkoop je binnenkort, dan is een waarde die veel onder de markt ligt geen prettig gegeven in de onderhandeling. Het gaat er dus niet om de waarde zo laag mogelijk te krijgen, maar om een waarde die klopt.
Waar je het taxatieverslag vindt
Het taxatieverslag staat in de digitale omgeving van GBLT, waar je met DigiD inlogt. Daarnaast bestaat er een landelijk loket waarin je de WOZ-waarde van elke woning kunt opzoeken, want die waarden zijn openbaar. Dat is handig, want daarmee kun je de waarde van je eigen huis vergelijken met die van de buren en van vergelijkbare woningen in de straat. Springt jouw woning er zonder duidelijke reden uit, dan heb je meteen een onderbouwing voor je bezwaar.
Na een verbouwing of een verkoop
Heb je verbouwd, dan werkt dat door in de waarde van het jaar daarna, want de peildatum ligt altijd op 1 januari van het voorafgaande jaar. Koop je een woning, dan krijg je in het eerste jaar een waarde die is bepaald toen je er nog niet woonde. Dat is normaal en het is geen reden voor bezwaar op zichzelf. Wel is het slim om het verslag na te lopen, want de gegevens van de vorige eigenaar zijn niet altijd bijgewerkt.
